Ce que mesure le résultat
Net Vendeur estime le capital restant après une vente immobilière à partir des montants que vous renseignez. Le calcul fiscal automatique couvre actuellement le canton de Vaud. La commune et le type de bien renseignés décrivent votre projet ; ils ne déclenchent pas une estimation de sa valeur de marché et ne modifient pas le barème du simulateur.
Le résultat constitue un premier budget. Il ne représente ni une taxation officielle, ni un décompte bancaire, ni une confirmation de l’argent disponible au jour du transfert.
Quels documents préparer pour calculer votre net vendeur ?
Rassemblez les pièces ci-dessous pour remplacer progressivement vos hypothèses par des montants confirmés. Le calculateur donne un premier résultat sans téléversement de documents : ce tableau sert à préparer votre dossier.
| Donnée à renseigner | Document à consulter |
|---|---|
| Prix et date d’achat | Acte d’acquisition |
| Frais d’acquisition | Décompte d’achat et justificatifs des postes admissibles |
| Travaux | Factures, preuves de paiement et historique des déductions fiscales |
| Occupation personnelle | Justificatifs des périodes d’occupation, notamment du contrôle des habitants |
| Dette restante | Décompte bancaire pour la date de vente envisagée |
| Honoraires totaux | Mandat de courtage avec indication de la TVA |
| Prix et date de vente envisagés | Votre scénario, puis les conditions négociées et l’acte |
La date de vente saisie est une hypothèse tant que l’opération n’est pas arrêtée. Une estimation de marché ou une offre ne remplace pas le prix finalement convenu. Pour les documents bancaires, vérifiez aussi leur date de validité.
Les justificatifs des travaux et le décompte hypothécaire nécessitent une attention particulière. Pour les indemnités et les autres dépenses sans champ dédié, conservez des lignes distinctes dans votre budget complémentaire.
La formule, en quatre étapes
1. Calcul des honoraires
Le champ attend un taux TVA incluse. Il n’ajoute pas de TVA supplémentaire au taux saisi. Reprenez le montant total prévu dans votre mandat ; la valeur affichée au départ sert à illustrer une simulation.
2. Estimation du gain imposable
Le simulateur suppose que les frais d’acquisition et les travaux saisis sont admissibles dans ce calcul. Il ne vérifie pas vos factures. Le gain retenu est plafonné à zéro vers le bas : une différence négative ne génère pas d’économie fiscale supplémentaire dans l’outil.
3. Estimation de l’impôt vaudois
La durée de détention est calculée entre les deux dates renseignées, en tenant compte des anniversaires calendaires. Les années d’occupation personnelle saisies sont limitées à cette durée, puis ajoutées à celle-ci. L’outil retient la partie entière de cette durée fiscale pour sélectionner un taux dans le barème vaudois.
Le guide fiscal vaudois présente le barème et le rôle des années d’occupation. La durée et les dépenses effectivement admises restent à vérifier selon votre dossier.
4. Calcul du capital disponible
Le prix d’achat et les travaux historiques interviennent dans le calcul fiscal, mais ne sont pas retirés une seconde fois du produit de la vente. Le résultat affiché est arrondi au franc et ne descend pas sous zéro. Si vos dettes et charges dépassent le prix de vente, ce zéro ne signifie pas que le déficit est effacé.
Un exemple correspondant à la formule
Exemple fictif : prix de vente CHF 1’500’000 ; hypothèque CHF 900’000 ; prix d’achat CHF 1’000’000 ; frais d’acquisition admis supposés CHF 30’000 ; travaux admis supposés CHF 100’000 ; honoraires totaux 3 %, soit CHF 45’000.
Le gain estimé est de CHF 325’000. En supposant un taux applicable de 9 %, l’impôt estimé est de CHF 29’250. Le capital net ressort alors à CHF 525’750. Le taux de cet exemple est une hypothèse : votre simulation le détermine à partir des dates et de l’occupation renseignées.
Comprendre l’économie fiscale liée aux travaux
Cette ligne compare l’impôt estimé avec et sans les travaux renseignés, à taux identique. L’économie est déjà intégrée dans le capital net affiché : il ne faut pas l’y ajouter une nouvelle fois. Elle ne signifie pas non plus que les travaux augmentent automatiquement la valeur du bien du même montant.
Ce que le simulateur ne traite pas automatiquement
- Les indemnités de rupture hypothécaire et les autres frais particuliers sans champ dédié.
- Le calendrier de consignation, de libération et de versement des fonds.
- Les reports d’imposition, le remploi, les exonérations et les situations fiscales particulières.
- Les successions, donations, acquisitions successives ou dossiers relevant d’une activité professionnelle.
- Les transferts d’hypothèque, les financements relais et les reprises de dette par l’acquéreur.
- La validation de la valeur de marché, des dépenses admises et des justificatifs.
Pour ces postes, préparez un budget complémentaire avec les professionnels concernés. Les guides sur les frais de vente et la vente avec hypothèque vous aident à identifier les informations à demander.
Des saisies cohérentes avant le résultat
La simulation demande des prix de vente et d’achat positifs, un solde hypothécaire et un taux d’honoraires valides, ainsi que les dates d’acquisition et de vente. Les travaux et les frais d’acquisition sont facultatifs. Les nombres acceptent les espaces et les apostrophes comme séparateurs de milliers, et le point ou la virgule pour les décimales.
Une date de vente antérieure ou égale à l’achat, un montant négatif, des honoraires supérieurs à 100 % ou une occupation dépassant la détention suspendent l’affichage du résultat jusqu’à correction. Lorsque les déductions dépassent le prix de vente, le déficit est signalé séparément du capital affiché à zéro.
Comparer deux scénarios
Le bouton de comparaison conserve les hypothèses et le résultat actuels comme scénario A. Les modifications suivantes alimentent le scénario B. Le tableau compare notamment prix, honoraires, hypothèque, dates et impôt estimé. L’écart porte sur les capitaux nets arrondis au franc. Si les déductions dépassent le prix de vente, un message distingue le déficit du capital affiché à zéro.
La référence reste en mémoire dans la page pendant la visite, sans enregistrement durable. Le bouton « Effacer la comparaison » la retire. Pour recommencer avec d’autres hypothèses de référence, remplacez le scénario A par votre simulation actuelle.
Qui propose cet outil ?
Net Vendeur Suisse est une solution développée par WHITEWOLF SARL. Pour demander une vérification humaine de votre simulation, utilisez le bouton prévu dans le calculateur ou contactez charles@whitewolf-swiss.ch.
Méthode mise à jour le 19 octobre 2026. Référence fiscale consultée : État de Vaud — déclaration des gains immobiliers et dispositions légales. Cette page décrit le fonctionnement du simulateur et ses simplifications.