Comment le gain est-il estimé ?
Dans une simulation simplifiée, le gain imposable correspond à la différence entre le produit de la vente et le coût d’investissement du bien. Certains frais directement liés à l’acquisition ou à la vente, ainsi que certaines dépenses qui augmentent durablement la valeur du bien, peuvent être admis en déduction lorsqu’ils sont documentés.
La qualification exacte d’une dépense dépend du dossier. Les factures, actes d’acquisition et justificatifs doivent donc être conservés.
Barème vaudois
Le taux est déterminé par le nombre d’années fiscales de possession. Le calculateur applique automatiquement le barème suivant :
Résidence principale : les années comptent double
Les années pendant lesquelles le propriétaire a personnellement occupé le logement, lorsqu’elles peuvent être prouvées, s’ajoutent une seconde fois à la durée réelle de possession.
Exemple : un bien détenu durant 10 ans et occupé comme résidence principale pendant 6 ans atteint une durée fiscale de 16 ans. Le taux indicatif passe alors à 11 %.
Le doublement concerne la détermination du taux. Il ne double évidemment ni le prix d’achat ni les dépenses déductibles.
Pour passer de l’impôt estimé au capital disponible, consultez notre guide : combien reste-t-il après la vente d’une maison dans le canton de Vaud ?
Pourquoi le résultat reste-t-il indicatif ?
Une déclaration fiscale peut intégrer des éléments que ce calculateur volontairement simple ne connaît pas : acquisition en plusieurs étapes, héritage ou donation, report d’imposition lors d’un remploi, travaux partiellement admis, prix de substitution ou situation relevant d’une activité professionnelle.
La simulation permet donc d’anticiper un ordre de grandeur et le capital net potentiel. Elle ne remplace pas la taxation de l’autorité compétente ni l’analyse d’un notaire ou d’un fiscaliste.
Sources : État de Vaud — déclaration et dispositions relatives aux gains immobiliers ; loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux, notamment son article 72.